Simulateur TPI 2026 : plus-value immobilière au Maroc
Estimez l’impôt sur le profit foncier (TPI) dû quand vous vendez un bien au Maroc, avec les coefficients de réévaluation 2026, le minimum de 3 % et les exonérations.
Mis à jour : octobre 2026
1La vente
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2L’achat
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Détail du calcul
| Élément | Montant | Calcul |
|---|---|---|
| Prix de vente net | 1 500 000 DH | Prix de vente moins les frais de vente justifiés |
| Frais d’achat retenus | 105 000 DH | Forfait de 15 % du prix d’achat |
| Prix de revient | 805 000 DH | Prix d’achat + frais + travaux + intérêts |
| Prix de revient réévalué | 1 022 350 DH | Prix de revient × 1,270 (coefficient 2012) |
| Profit net | 477 650 DH | Prix de vente net − prix de revient réévalué |
| 20 % du profit | 95 530 DH | Taux de l’impôt sur les profits fonciers |
| Minimum de 3 % | 45 000 DH | 3 % du prix de vente, dû même sans profit |
| Impôt à payer | 95 530 DH | 20 % du profit net, plus élevé que le minimum de 3 % du prix de vente. |
Comment le simulateur calcule la TPI
Le prix de revient additionne le prix d’achat, les frais d’achat (15 % du prix, ou les frais réels justifiés s’ils sont plus élevés), les travaux et les intérêts du crédit. Il est multiplié par le coefficient de réévaluation de l’année d’achat. Le profit net est la différence entre le prix de vente, diminué des frais de vente, et ce prix de revient réévalué. L’impôt est de 20 % du profit, sans pouvoir descendre sous 3 % du prix de vente.
Exemple : un appartement acheté 700 000 DH en 2012 a un prix de revient de 805 000 DH avec les frais forfaitaires. Réévalué avec le coefficient 1,270, il atteint 1 022 350 DH. Vendu 1 500 000 DH en 2026, il dégage un profit de 477 650 DH, soit 95 530 DH d’impôt, plus que le minimum de 45 000 DH.
Le simulateur applique le coefficient de l’année d’achat à tout le prix de revient. Pour des travaux réalisés bien après l’achat ou pour un terrain nu, faites confirmer le calcul par votre notaire.
Coefficients de réévaluation 2026
Pour une vente en 2026, l’arrêté n° 230.26 du 6 février 2026 (Bulletin officiel n° 7486) fixe un coefficient par année d’achat, de 1946 à 2025. Voici les valeurs depuis 1990 ; un bien acheté en 2026 n’est pas réévalué.
- 2025
- 1,000
- 2024
- 1,008
- 2023
- 1,017
- 2022
- 1,078
- 2021
- 1,150
- 2020
- 1,164
- 2019
- 1,173
- 2018
- 1,175
- 2017
- 1,196
- 2016
- 1,205
- 2015
- 1,223
- 2014
- 1,243
- 2013
- 1,248
- 2012
- 1,270
- 2011
- 1,285
- 2010
- 1,296
- 2009
- 1,309
- 2008
- 1,351
- 2007
- 1,402
- 2006
- 1,432
- 2005
- 1,478
- 2004
- 1,492
- 2003
- 1,523
- 2002
- 1,536
- 2001
- 1,569
- 2000
- 1,585
- 1999
- 1,614
- 1998
- 1,628
- 1997
- 1,673
- 1996
- 1,686
- 1995
- 1,732
- 1994
- 1,819
- 1993
- 1,896
- 1992
- 1,999
- 1991
- 2,101
- 1990
- 2,300
Exonérations et cas particuliers
La vente de l’habitation principale occupée depuis au moins 5 ans est exonérée, une fois par période de 5 ans ; au-delà de 4 000 000 DH, 3 % restent dus sur la part qui dépasse ce seuil. La première vente d’un logement social occupé depuis au moins 4 ans est aussi exonérée, de même que les ventes dont le total de l’année ne dépasse pas 140 000 DH. Une donation entre parents et enfants, époux, frères et sœurs n’est pas une vente : elle n’entre pas dans ce calcul.
Déclarer et payer dans les 30 jours
La vente se déclare en ligne dans les 30 jours, avec le paiement de l’impôt, y compris quand seul le minimum de 3 % est dû. Vous pouvez demander l’avis de l’administration fiscale dans les 30 jours qui suivent le compromis de vente ; elle répond dans les 60 jours. Le notaire vous rappelle ces obligations lors de la signature.
Questions fréquentes
Comment calculer la TPI au Maroc ?
Le profit net est le prix de vente, diminué des frais de vente, moins le prix de revient réévalué : prix d’achat, frais d’achat (15 % forfaitaires ou frais réels justifiés), travaux et intérêts du crédit, multipliés par le coefficient de l’année d’achat. L’impôt est de 20 % de ce profit, avec un minimum de 3 % du prix de vente. Un bien acheté 700 000 DH en 2012 et vendu 1 500 000 DH en 2026 donne un profit de 477 650 DH et un impôt de 95 530 DH.
Qu’est-ce que le coefficient de réévaluation ?
Il corrige le prix d’achat de l’inflation, sur la base de l’indice du coût de la vie. Il est fixé chaque année par arrêté du ministre des Finances. Pour les ventes de 2026, l’arrêté n° 230.26 du 6 février 2026 retient par exemple 1,585 pour un achat en 2000, 1,296 en 2010 et 1,078 en 2022.
Faut-il payer la TPI en cas de vente à perte ?
Oui, sauf exonération : l’impôt ne peut pas être inférieur à 3 % du prix de vente, même sans profit. Pour une vente à 1 000 000 DH, le minimum est de 30 000 DH.
Quand la vente de sa résidence principale est-elle exonérée ?
Quand le logement a été occupé comme habitation principale pendant au moins 5 ans. L’exonération ne joue qu’une fois par période de 5 ans, et la vente peut intervenir jusqu’à un an après le départ du logement. Si le prix dépasse 4 000 000 DH, un minimum de 3 % reste dû sur la part qui dépasse ce montant.
Quelles autres ventes sont exonérées ?
La première vente d’un logement social au sens fiscal (50 à 80 m², prix de 250 000 DH hors TVA au plus) occupé comme habitation principale pendant au moins 4 ans, et les ventes immobilières dont le total de l’année ne dépasse pas 140 000 DH.
Quels frais peut-on déduire ?
Les frais d’achat sont retenus pour 15 % du prix d’achat sans justificatif, ou pour leur montant réel s’il est plus élevé et justifié. S’ajoutent les travaux de construction, d’agrandissement ou de rénovation (autorisations et factures), les intérêts du crédit immobilier (tableau d’amortissement ou attestation de la banque) et les frais de vente justifiés.
Un MRE paie-t-il la TPI ?
Oui. Un Marocain résidant à l’étranger qui vend un bien au Maroc suit les mêmes règles : 20 % du profit net, minimum de 3 % du prix de vente, déclaration et paiement dans les 30 jours qui suivent la vente.
Quand et comment déclarer la vente ?
La déclaration se fait en ligne dans les 30 jours qui suivent la vente, avec le paiement de l’impôt. Avant de vendre, vous pouvez demander l’avis de l’administration fiscale dans les 30 jours qui suivent le compromis : elle répond dans les 60 jours, et sa réponse vaut 6 mois.