Simulateur de rentabilité locative au Maroc
Rendement, cash-flow, IR foncier, taxe de services communaux et TPI : vérifiez en 2 minutes si un appartement est un bon investissement. Règles fiscales 2026.
Mis à jour : octobre 2026
1Le bien et l'acquisition
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2Le financement
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3La location
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4La fiscalité
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5La revente
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Évolution sur 10 ans
- Patrimoine net (valeur − capital restant dû) : 789 430 DH
- Cash-flows cumulés : −263 121 DH
| Année | Loyers encaissés | Charges et TSC | IR foncier | Crédit et assurance | Cash-flow | Capital restant dû | Valeur du bien |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A1 | 77 000 DH | −17 635 DH | −620 DH | −90 256 DH | −31 511 DH | 1 042 759 DH | 1 224 000 DH |
| A2 | 78 540 DH | −17 988 DH | −712 DH | −90 256 DH | −30 416 DH | 1 009 705 DH | 1 248 480 DH |
| A3 | 80 111 DH | −18 347 DH | −807 DH | −90 256 DH | −29 300 DH | 974 891 DH | 1 273 450 DH |
| A4 | 81 713 DH | −18 714 DH | −903 DH | −90 256 DH | −28 160 DH | 938 223 DH | 1 298 919 DH |
| A5 | 83 347 DH | −19 089 DH | −1 001 DH | −90 256 DH | −26 999 DH | 899 602 DH | 1 324 897 DH |
| A6 | 85 014 DH | −19 470 DH | −1 101 DH | −90 256 DH | −25 813 DH | 858 924 DH | 1 351 395 DH |
| A7 | 86 715 DH | −19 860 DH | −1 203 DH | −90 256 DH | −24 605 DH | 816 079 DH | 1 378 423 DH |
| A8 | 88 449 DH | −20 257 DH | −1 307 DH | −90 256 DH | −23 372 DH | 770 953 DH | 1 405 991 DH |
| A9 | 90 218 DH | −20 662 DH | −1 413 DH | −90 256 DH | −22 114 DH | 723 424 DH | 1 434 111 DH |
| A10 | 92 022 DH | −21 075 DH | −1 521 DH | −90 256 DH | −20 831 DH | 673 363 DH | 1 462 793 DH |
Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif
Quatre indicateurs suffisent pour juger un appartement. Le rendement brut divise le loyer annuel par le coût d'acquisition. Ce coût ne se limite pas au prix : il comprend aussi les frais d'acquisition, la commission d'agence, les travaux et l'ameublement.
Le rendement net part des loyers réellement encaissés, retire les charges et la taxe de services communaux, puis divise le tout par le même coût d'acquisition. Le rendement net-net fait le même calcul après l'impôt sur les loyers : c'est le chiffre le plus proche de ce que le bien vous rapporte vraiment.
Le cash-flow mesure ce qui reste chaque mois : loyers encaissés, moins les charges, les taxes, l'impôt et les mensualités du crédit et de l'assurance. Enfin, le TRI mesure le rendement annuel de votre apport sur toute la durée de détention, revente comprise. Il permet de comparer le projet à un autre placement.
Les frais d'achat d'un appartement au Maroc
Le prix affiché n'est pas le prix payé. Plusieurs frais s'ajoutent à l'acte. Les droits d'enregistrement représentent 4 % du prix pour un logement (CGI art. 133). L'inscription à la conservation foncière coûte environ 1,5 %. Les honoraires du notaire se situent autour de 1 à 1,5 %.
Il faut encore compter les timbres et les frais administratifs. Au total, prévoyez environ 6 à 7 % du prix pour ces frais d'acquisition.
D'autres coûts viennent s'y ajouter selon votre situation : la commission d'agence si vous passez par un intermédiaire et, si vous financez l'achat à crédit, les frais de dossier et d'hypothèque demandés par la banque. Le simulateur les intègre au coût total du projet, et donc au calcul de la rentabilité.
L'impôt sur les loyers en 2026
Pour un particulier, les loyers sont soumis à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif, après un abattement forfaitaire de 40 % : le revenu foncier net imposable vaut 60 % des loyers bruts encaissés. Il s'ajoute à vos autres revenus imposables, ce qui explique que le simulateur vous demande ces revenus : l'impôt foncier correspond à la hausse d'IR provoquée par les loyers.
Le barème 2026 est le suivant : 0 % jusqu'à 40 000 DH ; 10 % de 40 001 à 60 000 DH ; 20 % de 60 001 à 80 000 DH ; 30 % de 80 001 à 100 000 DH ; 34 % de 100 001 à 180 000 DH ; 37 % au-delà. Exemple : 7 000 DH de loyer par mois, soit 84 000 DH par an et sans autre revenu, donnent 50 400 DH de revenu net et environ 1 040 DH d'IR.
Si votre locataire est une société ou un professionnel, il pratique une retenue à la source de 10 % (loyers inférieurs à 120 000 DH par an) ou de 15 %. Cette retenue n'est pas libératoire : elle s'impute sur l'impôt calculé au barème. Le montant de 40 000 DH souvent cité n'est qu'un seuil de dispense de cette retenue, pas une exonération. Dans cette situation, vous pouvez aussi opter pour une imposition libératoire de 20 % des loyers bruts, sans abattement.
La taxe de services communaux
La taxe de services communaux est une taxe locale annuelle, due par le propriétaire du bien. Elle ne dépend pas de vos revenus. Pour un bien loué, sa base est le montant annuel des loyers (loi 47-06, art. 35).
Son taux varie selon l'emplacement : 10,5 % en périmètre urbain, et 6,5 % en zone périphérique. Le simulateur applique ce taux aux loyers encaissés ; vous pouvez ajuster la part retenue dans les options.
Les constructions neuves bénéficient d'une exonération de 5 ans. Si vous achetez dans le neuf, cochez la case « Construction neuve » à l'étape 1 : la taxe n'est alors pas comptée pendant les 5 premières années de détention.
Le crédit immobilier en 2026
En 2026, les taux du crédit immobilier se situent environ entre 4,5 et 5,9 %, selon votre profil et la banque. Les durées peuvent aller jusqu'à 25 ans.
Les banques regardent votre taux d'endettement : la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. Le simulateur le calcule à partir de vos revenus nets et de vos autres crédits en cours, et le compare à un repère de 40 %. Ce repère n'est ni un plafond légal ni une garantie d'accord.
Pour choisir une offre, ne vous arrêtez pas au taux affiché. Comparez le coût total du crédit : les intérêts, mais aussi l'assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie. Un taux un peu plus bas peut cacher des frais plus élevés.
La revente et la taxe sur les profits immobiliers (TPI)
À la revente, vous payez la taxe sur les profits immobiliers. Elle vaut 20 % du profit net, avec un minimum de 3 % du prix de vente. Ce minimum s'applique même si vous ne réalisez aucune plus-value.
Le profit net ne se calcule pas simplement sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Le prix d'achat est réévalué, puis on déduit les frais d'acquisition, les travaux justifiés et les intérêts d'emprunt. Gardez donc vos factures et vos tableaux d'amortissement.
La résidence principale occupée au moins 6 ans est exonérée, sous conditions. Le simulateur, qui porte sur un bien loué, applique la TPI dans tous les cas et vous indique si c'est le minimum de 3 % qui s'applique.
Questions fréquentes
Quelle est une bonne rentabilité locative au Maroc ?
Tout dépend du quartier et de votre objectif. Le simulateur retient une échelle simple sur le rendement net-net, calculé après charges, taxe de services communaux et impôt sur les loyers : 5 % et plus, rentabilité solide ; de 3 à 5 %, rentabilité moyenne ; sous 3 %, rentabilité faible. Regardez aussi le cash-flow : un bien rentable sur le papier peut demander un effort d'épargne chaque mois s'il est financé à crédit.
Comment sont imposés les loyers au Maroc en 2026 ?
Pour un particulier, les loyers sont imposés à l'IR selon le barème progressif, après un abattement de 40 % : le revenu foncier net vaut 60 % des loyers bruts encaissés, et s'ajoute à vos autres revenus. Si le locataire est une société ou un professionnel, il retient 10 % (loyers inférieurs à 120 000 DH par an) ou 15 % à la source ; cette retenue n'est pas libératoire et s'impute sur l'impôt dû. Dans ce cas, vous pouvez aussi opter pour une imposition libératoire de 20 % des loyers bruts, sans abattement.
Les loyers inférieurs à 40 000 DH par an sont-ils exonérés ?
Non. Le montant de 40 000 DH correspond seulement à un seuil en dessous duquel la retenue à la source n'est pas pratiquée. Ce n'est pas une exonération : les loyers restent imposables au barème. En revanche, la première tranche du barème (jusqu'à 40 000 DH de revenu net) est taxée à 0 %, ce qui peut conduire à un impôt nul si vous n'avez pas d'autres revenus.
Combien coûtent les frais d'achat d'un appartement au Maroc ?
Comptez environ 6 à 7 % du prix : 4 % de droits d'enregistrement pour un logement, environ 1,5 % de conservation foncière, 1 à 1,5 % d'honoraires de notaire, plus les timbres et frais administratifs. La commission d'agence et les frais de crédit s'ajoutent à ce total.
Qu'est-ce que la taxe de services communaux ?
C'est une taxe locale annuelle payée par le propriétaire. Pour un bien loué, sa base est le montant annuel des loyers. Elle vaut 10,5 % de cette base en périmètre urbain et 6,5 % en zone périphérique. Les constructions neuves en sont exonérées pendant les 5 premières années.
Quel impôt paie-t-on à la revente d'un appartement ?
La taxe sur les profits immobiliers : 20 % du profit net, avec un minimum de 3 % du prix de vente, même sans plus-value. La résidence principale occupée depuis au moins 6 ans est exonérée, sous conditions.
Je suis MRE : le simulateur s'applique-t-il à moi ?
Oui. Les loyers d'un bien situé au Maroc sont imposables au Maroc, selon les mêmes règles. Selon votre pays de résidence, une convention fiscale peut aussi prévoir une déclaration dans ce pays : vérifiez-le auprès d'un conseiller.
Le résultat de la simulation est-il garanti ?
Non. C'est une simulation indicative, fondée sur les règles en vigueur en 2026 et sur vos hypothèses. Elle ne remplace pas un conseil fiscal ni l'avis d'un notaire ou d'un banquier.