Crédit immobilier au Maroc en 2026 : le guide complet
Taux, apport, durée, assurance, frais de notaire et de Conservation foncière, aides de l’État : ce qu’il faut savoir avant de signer, avec des chiffres sourcés et des exemples clairement illustratifs.
Mis à jour : octobre 2026
L’essentiel en 30 secondes
- Taux moyen observé : 5,06 % pour les nouveaux crédits immobiliers au 2e trimestre 2026, selon l’enquête de Bank Al-Maghrib (5,13 % au 1er trimestre).
- Taux directeur : 2,25 %, maintenu par Bank Al-Maghrib le 22 septembre 2026.
- Frais d’étude de dossier : plafonnés à 0,1 % du montant du crédit immobilier par arrêté.
- Remboursement anticipé : toujours possible ; indemnité plafonnée à un mois d’intérêts, dans la limite de 2 % du capital restant dû.
- Délai de réflexion : l’offre est maintenue au moins 15 jours et ne peut être acceptée qu’après 10 jours.
- Aide directe au logement : 100 000 MAD (logement jusqu’à 300 000 MAD TTC) ou 70 000 MAD (de 300 000 à 700 000 MAD TTC), sous conditions.
Comment fonctionne un crédit immobilier au Maroc ?
Un crédit immobilier finance l’achat ou la construction d’un logement, ou l’achat d’un terrain destiné à la construction. Consenti à un particulier, il est encadré par la loi n° 31-08 édictant des mesures de protection du consommateur (articles 113 et suivants).
- Vous empruntez un capital auprès d’une banque (ou d’une banque participative pour une Mourabaha immobilière).
- Vous le remboursez par mensualités : en début de prêt, la part d’intérêts est la plus importante.
- La banque prend une garantie, le plus souvent une hypothèque inscrite sur le titre foncier à la Conservation foncière (ANCFCC), parfois complétée par Damane Assakane ou une caution.
- Une assurance décès-invalidité est généralement demandée.
Ce que la loi vous garantit
| Protection | Ce que dit la loi 31-08 |
|---|---|
| Publicité | Toute publicité doit indiquer le taux effectif global (TEG). |
| Offre préalable écrite et gratuite | Montant, durée, TEG, coût total, échéancier, frais et assurances exigées. |
| Durée de l’offre | Maintenue au moins 15 jours. |
| Délai de réflexion | Acceptation possible seulement 10 jours après réception. |
| Achat lié au prêt | Vente à conclure sous 4 mois ; promesse sous condition suspensive d’obtention du prêt, sommes remboursées en cas de refus. |
| Assurance groupe | Si l’assureur refuse de vous couvrir, le contrat de crédit peut être résolu sans frais. |
| Remboursement anticipé | Toujours possible, indemnité plafonnée. |
| Autres frais | Aucun frais non prévu par la loi en cas de remboursement anticipé ou de défaillance. |
Taux fixe ou taux variable ?
Le taux fixe reste identique pendant toute la durée du prêt : vos mensualités sont connues dès le départ. C’est la formule la plus répandue chez les particuliers.
Le taux variable évolue selon un indice de référence publié par Bank Al-Maghrib. Il peut démarrer plus bas, mais vos mensualités peuvent augmenter. Pour un taux variable plafonné (« capé »), demandez toujours le plafond et la fréquence de révision.
Où en sont les taux en 2026 ?
| Période | Taux moyen des crédits immobiliers (enquête BAM) |
|---|---|
| T1 2025 | 5,18 % |
| T2 2025 | 5,13 % |
| T3 2025 | 5,05 % |
| T4 2025 | 5,19 % |
| T1 2026 | 5,13 % |
| T2 2026 | 5,06 % |
Il s’agit d’une moyenne de l’ensemble des nouveaux crédits à l’immobilier : le taux proposé dépend de votre profil, de votre apport, de la durée et de la banque. Le taux maximum des intérêts conventionnels (TMIC) est fixé à 13,21 % du 1er avril 2026 au 31 mars 2027.
Pour comparer deux offres, regardez le TEG plutôt que le seul taux nominal. Notre guide sur les frais cachés d’un crédit détaille ce qu’il faut vérifier.
Apport personnel, quotité et durée
L’apport n’a pas de minimum légal : chaque banque fixe sa politique. Il rassure la banque, peut améliorer le taux et sert souvent à couvrir les frais d’acquisition, rarement financés.
La quotité (part du prix financée) dépend de la banque, du profil et de la garantie. Avec Damane Assakane ou pour les bénéficiaires de l’aide au logement, certaines offres annoncent un financement jusqu’à 100 % (par exemple CIH Bank, Bank of Africa). Hors garantie publique, elle est fixée au cas par cas.
La durée : les offres publiques consultées vont jusqu’à 25 ans (CIH Bank, Damane Assakane) et 27 ans (Bank of Africa, offre liée à l’aide au logement).
Exemple fictif : 800 000 MAD empruntés (hors assurance et frais)
| Taux | Durée | Mensualité | Total des intérêts |
|---|---|---|---|
| 4,5 % | 20 ans | ≈ 5.061 MAD | ≈ 414.687 MAD |
| 5 % | 20 ans | ≈ 5.280 MAD | ≈ 467.115 MAD |
| 5,5 % | 20 ans | ≈ 5.503 MAD | ≈ 520.744 MAD |
| 5 % | 25 ans | ≈ 4.677 MAD | ≈ 603.016 MAD |
Calcul illustratif à mensualités constantes, ne constituant pas une offre. Passer de 20 à 25 ans à 5 % réduit la mensualité d’environ 600 MAD, mais coûte environ 136 000 MAD d’intérêts en plus.
Le repère d’environ un tiers des revenus est pédagogique, pas un plafond légal. Faites le calcul avec notre guide capacité d’endettement.
L’assurance décès-invalidité
- Généralement exigée ; l’offre précise les assurances demandées et vous recevez une notice des garanties.
- Son coût entre dans le TEG lorsqu’elle est exigée : comparez des TEG, pas seulement des taux.
- Selon l’âge et la santé, un questionnaire médical voire des examens peuvent être demandés.
- La possibilité de choisir un autre assureur que celui de la banque dépend de chaque établissement : posez la question.
- Une assurance du bien peut aussi être demandée : voir notre page assurance habitation.
Les frais d’un achat immobilier financé à crédit
Frais de dossier bancaires
L’arrêté conjoint n° 4034-14 fixe à 0,1 % du montant du crédit le maximum des frais d’étude de dossier ; plusieurs grilles bancaires appliquent ce taux. Exemple : 800 MAD pour 800 000 MAD. Vérifiez le montant exact dans l’offre.
Droits d’enregistrement (article 133 du CGI)
| Type de bien | Taux |
|---|---|
| Locaux construits (habitation, commerce, professionnel…) | 4 % du prix |
| Terrains nus ou destinés à la construction | 5 % |
Un droit supplémentaire de 2 % s’applique aux ventes de plus de 300 000 MAD lorsque les modalités de paiement ne figurent pas dans l’acte ou que le prix n’est pas réglé par un moyen admis. Payez par virement ou chèque et faites-le mentionner. Des taux réduits existent pour certains logements : renseignez-vous auprès du notaire.
Conservation foncière (ANCFCC)
| Formalité | Tarif |
|---|---|
| Inscription de la vente | 1,5 % du prix + droit fixe de 100 MAD (minimum 500 MAD) |
| Inscription de l’hypothèque | 0,5 % jusqu’à 250 000 MAD, puis 1,5 % jusqu’à 5 000 000 MAD, + 100 MAD |
Honoraires du notaire
Ils s’ajoutent aux droits, avec la TVA. Demandez un devis écrit détaillé avant de signer.
Exemple fictif : appartement de 1 000 000 MAD, crédit de 800 000 MAD
| Poste | Montant indicatif |
|---|---|
| Droits d’enregistrement (4 %) | ≈ 40.000 MAD |
| Conservation foncière – vente | ≈ 15.100 MAD |
| Conservation foncière – hypothèque | ≈ 9.600 MAD |
| Frais de dossier (max 0,1 %) | ≈ 800 MAD |
| Honoraires du notaire + TVA | sur devis |
| Total hors honoraires | ≈ 65.500 MAD |
Exemple illustratif, hors honoraires et exonérations éventuelles. Le montant réel est celui du devis du notaire.
Les documents à préparer
- Identité : CIN (carte de séjour ou passeport pour les étrangers résidents), justificatif de domicile, fiche de renseignements.
- Revenus : attestation de travail et de salaire, bulletins de paie, relevés de compte ; pour les indépendants, documents fiscaux et comptables.
- Bien : compromis ou promesse de vente, certificat de propriété ; pour une construction, autorisation, plans et devis.
Voir aussi notre liste des documents pour un crédit, dont une partie est commune.
Les programmes publics
L’aide directe au logement
| Prix du logement (TTC) | Montant de l’aide |
|---|---|
| Jusqu’à 300 000 MAD | 100.000 MAD |
| De 300 000 à 700 000 MAD | 70.000 MAD |
- Nationalité marocaine, résident ou MRE ; ne pas être propriétaire d’un logement au Maroc ni avoir déjà bénéficié d’une aide de l’État au logement.
- Logement neuf en première vente, d’au moins deux pièces, permis d’habiter délivré depuis le 1er janvier 2023, prix ≤ 700 000 MAD TTC.
- Résidence principale pendant 5 ans et hypothèque au profit de l’État.
Demande sur daamsakane.ma ; le décret n° 2.26.578 (BO du 1er octobre 2026) porte à 60 jours le délai de signature de l’acte après réception de l’aide par le notaire. L’aide se cumule avec un crédit immobilier.
Damane Assakane (FOGARIM et FOGALOGE)
| Fonds | Pour qui ? |
|---|---|
| FOGARIM | Ménages à revenus modestes ou non réguliers, non affiliés à la CNSS |
| FOGALOGE | Classe moyenne : salariés du public et du privé, indépendants et MRE |
Les plafonds de revenus et de prix évoluent : vérifiez les conditions en vigueur auprès de Tamwilcom ou de votre banque.
Avantage fiscal : déduction des intérêts
Pour l’acquisition ou la construction de l’habitation principale, l’article 28-II du CGI permet de déduire les intérêts du revenu global imposable, dans la limite de 10 % de ce revenu, sous conditions. Rapprochez-vous de votre employeur ou de la DGI.
Crédit immobilier pour les MRE
- Éligibilité à l’aide directe au logement et à FOGALOGE, sous conditions.
- Justificatifs de revenus étrangers, souvent traduits ; la domiciliation d’une partie des revenus peut être demandée selon la banque.
- Signature possible par procuration notariée ou consulaire, à valider avec le notaire.
- Revenus en devises, mensualités en dirhams : tenez compte du risque de change.
Comment négocier son crédit immobilier
- Demandez au moins trois offres écrites et comparez TEG et coût total.
- Soignez votre dossier : comptes sans incidents, apport couvrant les frais.
- Négociez frais de dossier, assurance et frais de tenue de compte.
- Vérifiez les conditions de remboursement anticipé.
- Mesurez le coût du package bancaire lié à la domiciliation des revenus.
Consultez notre comparatif des banques et notre guide quelle banque selon votre profil.
Les étapes d’un achat financé à crédit
- Calculer votre budget et votre capacité d’endettement.
- Obtenir des simulations auprès de plusieurs banques.
- Signer une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention du prêt.
- Déposer le dossier et recevoir l’offre préalable (valable au moins 15 jours).
- Respecter le délai de réflexion de 10 jours, puis accepter l’offre.
- Signer l’acte de vente et l’acte de prêt chez le notaire ; déblocage des fonds.
- Inscription de la vente et de l’hypothèque à la Conservation foncière.
- En fin de prêt, la banque délivre la mainlevée sous 30 jours ouvrables (directive BAM n° 4/W/2019).
Pour qui c’est adapté
Ce guide s’adresse aux primo-accédants, familles, fonctionnaires, salariés, indépendants et MRE qui préparent l’achat d’un logement au Maroc et veulent comparer les offres avant de s’engager.
Avertissement financier
Ces informations sont indicatives et ne constituent ni une offre de crédit ni un conseil financier ou juridique. Les taux moyens publiés par Bank Al-Maghrib ne préjugent pas du taux qui vous sera proposé. Les exemples chiffrés sont fictifs et simplifiés. Faites établir des offres écrites et un devis de notaire avant toute décision. Un crédit vous engage et doit être remboursé.
Questions fréquentes
Quel est le taux moyen d’un crédit immobilier au Maroc en 2026 ?
Selon Bank Al-Maghrib, le taux moyen des nouveaux crédits à l’immobilier était de 5,06 % au 2e trimestre 2026 (5,13 % au 1er trimestre). C’est une moyenne : le taux proposé dépend de votre profil, de votre apport, de la durée et de la banque.
Faut-il obligatoirement un apport personnel ?
Non, la loi ne fixe pas d’apport minimum : chaque banque décide. Certains crédits garantis par Damane Assakane peuvent financer jusqu’à 100 % du bien, mais un apport reste utile pour couvrir les frais d’acquisition.
Combien de frais prévoir en plus du prix ?
Pour un local construit : 4 % de droits d’enregistrement, 1,5 % de Conservation foncière pour la vente, l’inscription de l’hypothèque, les frais de dossier et les honoraires du notaire. Dans notre exemple fictif à 1 000 000 MAD, environ 65 500 MAD hors honoraires.
Puis-je rembourser mon crédit immobilier par anticipation ?
Oui, c’est un droit. L’indemnité est limitée à un mois d’intérêts sur le capital remboursé, dans la limite de 2 % du capital restant dû. Le contrat peut interdire les remboursements partiels inférieurs à 10 % du montant initial, sauf pour le solde.
Combien de temps ai-je pour réfléchir avant de signer ?
La banque doit maintenir son offre au moins 15 jours, et vous ne pouvez l’accepter qu’après un délai de réflexion de 10 jours suivant sa réception.
Qui peut bénéficier de l’aide directe au logement ?
Les Marocains résidents et MRE non propriétaires d’un logement au Maroc et n’ayant pas déjà bénéficié d’une aide de l’État, pour un logement neuf de 700 000 MAD TTC maximum en résidence principale : 100 000 MAD jusqu’à 300 000 MAD TTC, 70 000 MAD au-delà.
Un MRE peut-il obtenir un crédit immobilier au Maroc ?
Oui. Les MRE peuvent emprunter auprès des banques marocaines et bénéficier de FOGALOGE et de l’aide directe au logement sous conditions. Prévoyez les justificatifs de revenus étrangers et le risque de change.