Mourabaha immobilière au Maroc : fonctionnement, coût et banques participatives

La Mourabaha en une phrase

Dans une Mourabaha immobilière, la banque participative achète le bien que vous avez choisi, puis vous le revend à son coût d'acquisition plus une marge convenue et fixée d'avance. Vous payez ce prix de revente par mensualités, sur une durée définie au départ. Il n'y a pas de taux d'intérêt : la rémunération de la banque est la marge commerciale. Bank Al-Maghrib définit la Mourabaha dans les mêmes termes dans son rapport sur la supervision bancaire.

Chez Bank Assafa, par exemple, le contrat « Assafa Sakane » est décrit comme un contrat par lequel la banque acquiert un bien immobilier à la demande du client, en vue de le lui revendre moyennant une marge bénéficiaire convenue et fixée d'avance, le client réglant par mensualités constantes.

Le poids de la finance participative au Maroc

Source : Bank Al-Maghrib, rapport annuel sur la supervision bancaire 2025 et structure du système bancaire. Autrement dit, au Maroc, la finance participative est avant tout un financement du logement par Mourabaha.

Les acteurs : banques et fenêtres participatives

Quelques conditions publiées sur les sites officiels : Umnia Bank annonce une Mourabaha logement jusqu'à 25 ans (jusqu'à 15 ans pour un terrain nu ou une construction) ; Bank Assafa indique une durée maximale de 25 ans pour la Mourabaha immobilière, la possibilité d'intégrer les frais de transaction dans le financement, et précise que sa marge est « fonction de la durée et de la quotité de financement ». Les produits participatifs sont soumis à l'avis conforme du Conseil supérieur des Oulémas (comité charia pour la finance participative).

Comment se déroule une Mourabaha immobilière

1. Simulation et accord de principe : comme pour un crédit classique, la banque étudie vos revenus, votre endettement et le bien.
2. Promesse d'achat : vous vous engagez à acheter le bien à la banque une fois qu'elle l'aura acquis.
3. Achat du bien par la banque auprès du vendeur, chez le notaire.
4. Revente à vous au prix convenu (coût + marge), avec un paiement échelonné.
5. Garanties : la banque prend généralement une hypothèque sur le bien et exige une assurance Takaful (assurance participative) décès-invalidité. Chez Bank Assafa, en cas de décès, l'assurance participative paie le montant restant dû et le bien revient aux héritiers.

Délai indicatif publié par Bank Assafa : 7 jours ouvrables pour l'autorisation et 7 jours ouvrables pour le déblocage, une fois le dossier complet.

Combien coûte une Mourabaha par rapport à un crédit classique ?

Le mécanisme diffère, mais la mensualité se calcule de la même façon : à « taux » de marge égal au taux d'intérêt, sur la même durée, la mensualité et le coût total sont identiques. Ce qui fait la différence, c'est le niveau de la marge proposé par chaque banque, comparé au taux d'une banque classique pour votre profil.

Exemple purement illustratif (marge hypothétique équivalente à 5 % par an, aucune banque ne s'engage sur ce chiffre) : bien de 800 000 DH financé sur 20 ans.

La TVA. Le Code général des impôts (article 99) soumet les opérations de Mourabaha à la TVA au taux réduit de 10 %, appliquée à la marge et non au prix du bien. C'est le même taux que celui qui s'applique, en règle générale, aux intérêts des crédits bancaires classiques. Demandez toujours si la marge ou la mensualité annoncée est hors taxe ou TTC : dans l'exemple ci-dessus, si la marge était hors taxe, la TVA de 10 % porterait la marge totale à environ 513 800 DH et la mensualité à environ 5 474 DH.

Les droits d'enregistrement. La Mourabaha suppose deux transferts (vendeur vers banque, banque vers client). Le CGI prévoit que les droits ne sont perçus qu'une seule fois, sur le prix d'acquisition par la banque, sans la marge. Cette règle est rapportée par des sources fiscales spécialisées : faites-la confirmer par votre notaire dans son devis. Les autres frais d'achat (Conservation foncière, notaire) sont comparables à ceux d'un achat classique : estimez-les avec notre simulateur de frais de notaire.

L'impôt sur le revenu. L'article 28 du CGI permet de déduire la rémunération convenue d'avance d'une Mourabaha, comme les intérêts d'un prêt classique, pour l'acquisition de votre habitation principale, dans la limite de 10 % du revenu global imposable.

Aide au logement et garanties publiques en participatif

• Aide directe au logement : elle porte sur le prix du logement et l'acheteur, pas sur le type de financement. Les conditions (logement neuf en première vente, prix jusqu'à 700 000 DH TTC, résidence principale) sont détaillées dans notre guide de l'aide au logement 2026. Vérifiez avec la banque participative qu'elle gère le circuit de l'aide avec le notaire.
• Damane Assakane participatif : Tamwilcom a lancé en juin 2020 sa fenêtre participative Daama Tamwil, qui propose notamment Fogarim Iskane et Fogaloge Iskane pour garantir les financements participatifs au logement des particuliers. Ces produits ont reçu l'avis conforme du Conseil supérieur des Oulémas.

Remboursement anticipé : un point à vérifier avant de signer

Avec un crédit classique, la loi plafonne l'indemnité de remboursement anticipé (voir notre guide du remboursement anticipé). En Mourabaha, le prix de revente, marge comprise, est fixé dès la signature : une remise sur la marge restant à courir en cas de remboursement anticipé n'est pas automatique et dépend du contrat et de la politique de la banque. Demandez, par écrit avant de signer, comment est calculé le montant à payer si vous soldez votre financement par anticipation.

Avantages et limites

Bien comparer : notre méthode

1. Demandez à au moins une banque participative et une banque classique une offre écrite pour le même montant et la même durée.
2. Comparez la mensualité TTC, le coût total TTC (marge ou intérêts, assurance, frais) et la durée.
3. Vérifiez votre capacité d'endettement : les banques participatives appliquent les mêmes logiques de solvabilité.
4. Lisez les clauses de remboursement anticipé, de retard de paiement et d'assurance Takaful.

Lcredit est un site d'information indépendant : nous ne sommes rémunérés par aucune banque et ne collectons aucune demande de financement.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que la Mourabaha immobilière ?

La banque participative achète le logement que vous avez choisi, puis vous le revend à son coût d'acquisition plus une marge fixée d'avance. Vous payez ce prix par mensualités constantes, sans taux d'intérêt.

Quelles banques proposent la Mourabaha au Maroc ?

Cinq banques participatives (Umnia Bank, Bank Assafa, Bank Al Yousr, Al Akhdar Bank, BTI Bank) et trois fenêtres participatives de banques classiques (Dar Al Amane de Société Générale, Najmah de BMCI, Arreda de Crédit du Maroc).

La Mourabaha est-elle plus chère qu'un crédit classique ?

Pas par nature : à marge égale au taux d'intérêt et à durée égale, la mensualité est identique. Tout dépend de la marge proposée pour votre profil ; comparez des offres écrites en mensualité et coût total TTC.

Quelle TVA s'applique à une Mourabaha ?

Le Code général des impôts (article 99) soumet la Mourabaha à la TVA de 10 %, calculée sur la marge et non sur le prix du bien. Demandez si la marge annoncée est hors taxe ou TTC.

Peut-on cumuler Mourabaha et aide au logement ?

L'aide directe au logement dépend du logement et de l'acheteur, pas du type de financement. Si vous remplissez les conditions, vérifiez avec la banque participative qu'elle gère le versement de l'aide avec le notaire.

Existe-t-il un Damane Assakane participatif ?

Oui. Tamwilcom propose depuis juin 2020, via sa fenêtre Daama Tamwil, les garanties Fogarim Iskane et Fogaloge Iskane pour les financements participatifs au logement des particuliers.

Peut-on rembourser une Mourabaha par anticipation ?

C'est généralement possible, mais une remise sur la marge restant à courir n'est pas automatique : elle dépend du contrat et de la banque. Faites-vous préciser le calcul par écrit avant de signer.

La marge de la Mourabaha est-elle déductible des impôts ?

Oui, pour l'habitation principale : l'article 28 du CGI permet de déduire la rémunération convenue d'avance, comme les intérêts d'un prêt classique, dans la limite de 10 % du revenu global imposable.

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